نظریه مشورتی :
استعلام:
١–در دعواى اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی، با استعلام از اداره ثبت مشخص شده است که
ملک منازع فیه در جریان عملیات ثبتی است چنانچه عقد بیع احراز شود، با توجه به اینکه عملیات ثبتی کامل
نشده است، در خصوص خواسته الزام به تنظیم سند رسمی چه راهکارى وجود دارد؟
٢–در صورتی که خواهان اثبات عقد بیع مشاعی و الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست کرده باشد، آیا در
چنین دعوایی باید علاوه بر فروشنده و خریدار تمامی مالکان مشاعی نیز طرف دعوى قرار گیرند؟
پاسخ:
١–نظر به اینکه ملک مورد معامله پیش از ثبت آن در دفتر املاک به نام فروشنده و صدور سند مالکیت به نام وى، فروخته شده است، طرح دعواى الزام به تنظیم سند رسمی از ناحیه خریدار با توجه به ماده ٢٢ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ١٣١٠ با اصلاحات و الحاقات بعدى، فاقد وجاهت قانونی است و در این خصوص، راه حل قانونی در ماده ۴١ قانون یادشده ارائه شده است که به صراحت این ماده،چون متقاضی درخواست ثبت در حین عملیات و تشریفات ثبتی، مورد تقاضا را کلاً به دیگرى منتقل کرده، مکلف است در فرجه قانونی دراداره ثبت اسناد، حاضر و معامله خود را کتباً اطلاع دهد. در این صورت خریدار، قائم مقام متقاضی محسوب و پس از انجام تشریفات ثبتی، سند مالکیت به نام خریدار، صادر خواهد شد. در نتیجه، دعواى الزام به تنظیم سند رسمی از طرف خریدار قابلیت استماع ندارد.
٢–نظر به اینکه تنظیم سند رسمی انتقال ملک مشاعی ملازمه اى با تصرف مادى در ملک ندارد و از سوى دیگر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال جزو لوازم عرفی یا قانونی معامله است و قانون گذار تصرفات حقوقی (معنوى) هر یک از شرکا نسبت به مایملک خود را در ماده۵٨٣ قانون مدنی تجویز کرده است و نیز با عنایت به اینکه غیر از شریکی که قدرالسهم خود را فروخته است، دیگر شرکا تعهدى بر تنظیم سند رسمی انتقال به خواهان فرض سؤال ندارند، لذا دعوا صرفاً به طرفیت شریکی قابلیت طرح دارد که قدرالسهم خود را به خواهان واگذار کرده است.
دکتر احمد محمدى باردئی
معاون اداره کل حقوقی قوه قضاییه
١۴٠٠/٠۴/٠٢
٧/١۴٠٠/٢۵۶
شماره پرونده: ٢۵۶–١٢٧–١۴٠٠ ح