نوشتار
تصرف عین مستاجره اماره انتقال منافع است و صرف ادعای عدم انتقال کافی نیست ولو اینکه از سوی احدی از وراث باشد. این مهم در روند پرونده زیر به تایید دادگاه تجدیدنظر استان رسیده است.
مقدمه:
زمانی که ملکی به اجاره داده می شود عمده دادگاه ها برای اینکه بعد از انقضای مدت اجاره، آن ملک را از مستاجر گرفته و به موجر تحویل دهند دعوای خلع ید و رفع تصرف را نمی پذیرند و اصرار دارند که دعوا تحت عنوان تخلیه مطرح شود تا خواسته منقح باشد و روش کار و اسباب و استدلال و معادلات حقوقی مرتبط مشخص باشد. به همین دلیل خیلی مهم است که خوانده دعوای تخلیه کسی باشد که در عالم واقع مستاجر سابق یا قائم مقام اوست وگرنه رابطه استیجاری را علیه آن شخص منتفی دانسته و دعوای تخلیه را رد می کنند. نتیجه اینکه تعیین خوانده در اینگونه دعاوی مهم است و می تواند از اطاله دادرسی چند ساله جلوگیری کند. زمانی که مستاجر درگذشته است و وارث یا وراث او قائم مقام وی شده اند مشکل دو چندان می شود. در پرونده موضوع بحث این نوشتار، مستاجر درگذشته است و مالکین دعوای خلع ید علیه یکی از وراث که متصرف چندساله محل بوده، طرح می کند. متصرف، اجاره نامه رسمی پدرش را ارائه می دهد. دادگاه بدوی حکم به بطلان دعوای مالکین می دهد. مرجع تجدیدنظر حکم را نقض و قرار رد دعوا صادر می کند. مالکین بعد از رای تجدیدنظر، به وکیل مراجعه می نمایند. دادخواست تخلیه علیه متصرف طرح می شود. مستاجر مدعی می شود مستاجر پدرش بوده و اکنون که درگذشته است دعوای تخلیه باید علیه کل وراث مطرح می شد. دادگاه بدوی قرار رد دعوا صادر می کند. مورد اعتراض وکلای مالکین قرار می گیرد. دادگاه تجدیدنظر به شرح رایی که در ادامه این نوشتار خواهید دید، قرار را نقض و از دادگاه بدوی می خواهد به ماهیت دعوا وارد شود. در بندهای بعدی، دادخواست و لوایح و آرای بدوی و تجدیدنظر را ملاحظه و سپس نقد خواهیم کرد.
بندنخست: رسیدگی از دادخواست تا رای بدوی
وکلای خواهان دادخواستی به خواسته تخلیه تقدیم دادگستری تهران می کنند و به وکالت از خواهان ها شرح می دهند «مورث ایشان در تاریخ ۱۹/۱۲/۱۳۸۲ ملکی را به پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی به نشانی تهران ……. می نماید. سالها قبل مالک وقت ملک، قسمتی از آن را طی سند رسمی شماره ….. مورخ ۳۰/۰۳/۷۷ دفترخانه …. تهران به خوانده اجاره داده است. در تاریخ ۲۸/۰۴/۱۳۷۷ مالکیت ملک مزبور را به آقای خ-ج منتقل می نماید و در تاریخ ۱۹/۱۲/۱۳۸۲ هم مشارالیه آن ملک را به مورث موکلین منتقل می نماید. برابر حصر وراثت پیوست، وارثین ایشان موکلین هستند. خواهان ها برای خلع ید قسمت تحت تصرف خوانده قبلاً طرح دعوا نموده اند که نهایتاً مرجع تجدیدنظر طی رأی قطعی پیوست اعلام نموده با توجه به قرارداد اجاره ایادی قبلی، موکلین باید به عنوان قائم مقام دعوای تخلیه طرح نمایند. دادخواست فعلی با توجه به قواعد «احترام مال مردم» و «تسلیط» و اصل ۴۷ قانون اساسی و مواد ۳۰ و ۳۱ قانون مدنی تقدیم شده است. حقوق موکلین در مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به قوت خود باقی است.»
در نهایت از دادگاه می خواهند «با عنایت به موارد بالا نسبت به صدور حکم شایسته مبنی بر تخلیه خوانده از قسمتی که در ملک موکلین تصرف من غیرحق دارد بذل محبت گردد.»
خوانده طی لایحه ای در پاسخ به دعوای مطرح شده ابراز می دارد: «احتراما در خصوص پرونده شماره ۱۴۰۳۶۸۹۲۰۰۰۰۲۲۶۲۵۰ مطروحه در آن شعبه محترم، بدینوسیله مدارک پیوست خدمتتان تقدیم می گردد.» و طی همین لایحه مدارکی مانند سند صلح سرقفلی را پیوست می نماید که متصالح آن پدرشان بوده اند. مجدداً وکلای خواهان لایحه ای ارسال می نمایند و طی آن ابراز می دارند: «با توجه به اینکه خوانده محترم در جلسه دادرسی حاضر نگردیده لیکن به پیوست لایحه خویش رونوشت سند صلح سرقفلی را به آن شعبه محترم ارایه نموده اند استدعا داریم بمنظور صحت سنجی سند مذکور نسبت به استعلام آن از دفتر اسناد رسمی شماره … تهران دستورات مقتضی عنایت گردد. صرف نظر از صحت و سقم سند ارایه شده و اینکه دلالت بر چه امری دارد، خواسته موکل کماکان تخلیه است و برابر ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و تبصره های آن که قانون حاکم بر زمان اجاره و همچنین صلحنامه ارایه شده است حق سرقفلی بعد از انقضای مدت اجاره مانع درخواست تخلیه نیست بلکه حسب مورد باز هم با اراده مالک با پرداخت سرقفلی یا بدون پرداخت آن تخلیه صورت می گیرد. از آنجا که موکلین بر خواسته خود باقی هستند خواهشمندیم در صورت احراز اصالت سند سرقفلی به خوانده اخطار شود اگر مدارکی که دلالت بر پرداخت بهای سرقفلی دارند ارایه دهند، چنانچه مدرکی نداشتند بدون پرداخت سرقفلی و چنانچه مدرکی داشتند ضمن اخذ نظر کارشناس و تعین بهای سرقفلی نسبت به صدور حکم محبت فرمایند. البته تعین بهای سرقفلی منوط به درخواست خوانده محترم است».
موضوعی که موجب می شد تا وکلای خواهان ها محتاط عمل کنند این بود که معامله راجع به اجاره یا سرقفلی در زمان مالکیت ایادی قبلی صورت گرفته بود و ایشان که خود قائم مقام پدر مرحومشان بودند از کم و کیف ماجرا اطلاع دقیق نداشتند لذا وکلا خیلی دقت می کردند تا نیندیشیده اقرار به امری مانند سرقفلی یا دریافت بهای سرقفلی و دیگر عواملی که موثر در تخلیه و کیفیت آن بود نکنند تا مدارک به مرور و توسط طرف دعوا ارائه شود و حسب آن اتخاذ تصمیم شود و دفاع مناسب ارائه گردد. به هرروی بعد از گذشت مدت زمانی از جلسه دادرسی، دادگاه مجدداً طرفین را برای شرکت در جلسه دادرسی دیگری دعوت می کند. وکلای خواهان ها طی لایحه ای دیگر ابراز می دارند: «موضوع دعوا تخلیه عین مستاجره به جهت انقضای مدت است. خوانده محترم با ارائه سند صلح سرقفلی مدعی است صاحب سرقفلی است. با عنایت به سند صلح ابرازی مبرهن است که موضوع تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است. برابر ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و تبصره های آن حتی اگر سرقفلی ملک هم واگذار شده باشد باز هم مالک می تواند درخواست تخلیه کند و تفاوت در تعلق یا عدم تعلق بهای سرقفلی است اما در تخلیه تاثیری ندارد. تعلق سرقفلی به خوانده معلق به دو امر است یکی پرداخت وجهی بابت سرقفلی در زمان ایجاد آن یا شرطی که موجر مجبور باشد بابت آن سرقفلی پرداخت کند و دیگری درخواست خوانده دعوا و صاحب سرقفلی که ظاهراً در این پرونده شرط اول اثبات نشده و شرط دوم هم تحقق نیافته است. لذا با توجه به اینکه موکل بر خواسته خود باقی است، خواهشمندیم نسبت به صدور حکم تخلیه بذل محبت شود. چنانچه خوانده درخواستی از بابت سرقفلی دارد و شروط فوق الذکر را اثبات نماید بازهم صدور حکم تخلیه مطابق قانون مورد استدعاست».
خوانده در جلسه دوم دادرسی دادگاه بدوی ادعا می کند پدرش صاحب سرقفلی بوده و مرحوم شده اند و باقی وراث هم باید طرف دعوا قرار می گرفتند لذا دعوا قابلیت استماع ندارد. گواهی فوت و حصر وراثت هم ارائه نمی دهد. دادگاه معتقد می شود که دادخواست نقص داشته و این دفاع را که ظاهر امر حکایت از انتقال سرقفلی به خوانده دارد را قبول نی کند و به شرح آتی الذکر نسبت به صدور قرار عدم استماع دعوا مبادرت می ورزد.
بند دوم: رای بدوی
شماره دادنامه: ۱۴۰۳۶۸۳۹۰۰۰۷۵۲۳۳۴۸ تاریخ تنظیم: ۲۸/۰۵/۱۴۰۳
«درخصوص دادخواست …………. همگی با وکالت آقایان امیرپویا رشیدی و آقای پژمان حیدری به طرفیت آقای فاضل ….. به خواسته تخلیه بخش تصرفی از ملک موکلین به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی واقع در تهران خیابان ….. بدین توضیح که«احتراما به وکالت از خواهان ها به استحضار می رسانیم:۱-مورث ایشان در تاریخ ۱۹/۱۲/۱۳۸۲ ملکی را به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی به نشانی …….. ابتیاع می نماید. ۲-سالها قبل مالک وقت ملک قسمتی از آن را طی سند رسمی شماره ۱۲۱۴۱۸ مورخ ۳۰/۰۳/۷۷ دفترخانه …. تهران به خوانده اجاره داده است . ۳- در تاریخ ۲۸/۰۴/۱۳۷۷ مالکیت ملک مزبور را به آقای خلیل …. منتقل می نماید ودر تاریخ ۱۹/۱۲/۱۳۸۲ هم مشارالیه آن ملک را به مورث موکلین منتقل می نماید. برابر حصر وراثت پیوست ،وارثین ایشان موکلین هستند. ۴- خواهان ها برای خلع ید قسمت تحت تصرف خوانده قبلا طرح دعوا نموده اندکه نهایتا مرجع تجدید نظر طی رای قطعی پیوست اعلام نموده با توجه به قرارداد اجاره ایادی قبلی ،موکلین باید به عنوان قائم مقام دعوای تخلیه طرح نمایند. ۵-دادخواست فعلی با توجه به قواعد «احترام مال مردم» و «تسلیط» و اصل ۴۷ قانون اساسی و مواد ۳۰ و ۳۱ قانون مدنی تقدیم شده است. ۶- حقوق موکلین در مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به قوت خود باقی است. در نهایت استدعا داریم با عنایت به موارد بالا نسبت به صدور حکم شایسته مبنی بر تخلیه خوانده از قسمتی که در ملک موکلین تصرف من غیر حق دارد بذل محبت گردد.»خوانده در دادگاه حاضر و اظهار داشته پدرش به نام مرحوم مراد …. در تاریخ ۲۳/۰۶/۷۴ مالکیت مغازه را از مالکین قبلی خریداری کرده اند و در داخل مبایعه نامه هم قید شده است که چنانچه ملک مورد معامله تفکیک نشد باید سند اجاره تنظیم گردد که بعدا اجاره تنظیم شده است و سند صلح سرقفلی هم تنظیم گردیده است علی هذا دادگاه صرف نظر از دفاعیات خوانده با توجه به اینکه صلح سرقفلی و اجاره نامه با آقای مراد ….. منعقد گردید که مرحوم شده است و دعوی بایستی به طرفیت ورثه آن مرحوم مطرح گردد فلذا دادگاه مستندا به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی ۷۹ قرار عدم استماع دعوای خواهان ها را صادر و اعلام می گردد قرار صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدید نظر استان تهران می باشد. دادرس شعبه ۵۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران».
رای صادره مورد اعتراض وکلای خواهان ها قرار می گیرد و پرونده برای رسیدگی به آن اعتراض به مرجع تجدیدنظر ارجاع می شود.
بند سوم: دادرسی و رای مرجع تجدیدنظر
وکلای خواهان از تجدیدنظرخواهی می کنند و طی لایحه اعتراضی خود عنوان می دارند: «موضوع از این قرار است که تجدیدنظرخوانده متصرف فعلی و چندین ساله ملکی است که در مالکیت موکل بوده و هیچ شخص دیگری در این ملک جز ایشان تصرفی ندارد. موضوع مورد انکار وی نبوده و چنانچه قرار معاینه محل یا تحقیق محلی صورت گیرد و یا جواز و مدارک کسب کار ایشان مورد ارزیابی قرار گیرد صدق عرایض ثابت خواهد شد. تجدیدنظر خوانده در جلسه دادرسی مدعی شده که متصرف قبلی پدر ایشان بوده و فوت شده و از طرفی دارای ورثه ای است و ادعا کرده که دعوا باید به طرفیت همگی آنها طرح گردد. همچنین تجدیدنظر خوانده در ادعای خود سند عادی را ارایه داده که مورد تردید قرار گرفته اما دادگاه محترم با توجه به فوت پدر ایشان ثبت تعرض را لازم ندانسته و صرفاً نسبت به صدور قرار عدم استماع دعوی مبادرت ورزیده است. قرار عدم استماع دعوی قانونی نیست زیرا اولاً تجدیدنظر خوانده متصرف منحصر ملک است و در ایادی قبلی اگر کسان دیگری ولو پدر ایشان تصرف داشته اند مانع استماع دعوی علیه ایشان که تنها متصرف ملک است نمی باشد. تصرف منحصر به فرد را تجدیدنظر خوانده تکذیب نکرده استدعا داریم در این خصوص چنانچه شکی هست نسبت به تحقیق محل یا معاینه محل یا استماع گواهانی که همگی بر تصرف منحصر ایشان گواهی خواهند داد اقدام گردد. ثانیاً سند عادی که ایشان ارایه داده با شخصی بوده که هیچ سمتی در سلسله مالکین ملک ندارد و مورد تردید اینجانب بوده و هست و دادگاه محترم فوت شخصی را که سال ها قبل به رحمت خدا رفته و اکنون هیچکدام از قایم مقام های او تصرفی در ملک ندارند نباید موجب عدم استماع دعوا می دانست چون تجدیدنظر خوانده متصرف منحصر ملک هست و اگر کسان دیگری هم سالها پیش ذی نفع قضیه بوده اند عملا اکنون یدی ندارند و تجدیدنظر خوانده خود تنها قایم مقام همه آنها می باشند. حتی اسناد رسمی که راجع به اجاره ارایه داده اند به طرفیت مالکین ملک نیست و دادگاه محترم در این خصوص هیچگونه استعلامی از اداره ثبت نکرده است تا مشخص شود آن اسناد با چه کسانی منعقد شده و اصلا آن اشخاص اختیار انعقاد چنان قراردادها یا صلحنامه هایی نسبت به این ملک داشته اند یا خیر. تجدیدنظرخوانده حتی گواهی فوت هم ارایه نداده و صرفا ادعا دارد پدر ایشان فوت نموده اند و دادگاه محترم نیز در این خصوص تحقیقاتی انجام نداده است. مشخص نیست پدر تجدیدنظرخوانده در آن سالها با چه کسی قرارداد بسته و از طرفی معلوم نیست ورثه دیگری داشته باشد. آنچه در این پرونده مشخص است و دادگاه تکلیف داشته به آن عنایت کند این بوده که متصرف منحصر و فعلی ملک خود تجدیدنظر خوانده است و شخص دیگری ذی مدخل نیست. اگر قرار بود با توجه به ادعای فوت قرار رد استماع صادر شود باید تجدیدنظر خوانده گواهی فوت و حصر وراثتی ارایه می داد تا مشخص کند پدر ایشان فوت کرده و اشخاص دیگری هم بوده اند که باید طرف دعوا قرار گیرند. در اینجا آنچه مسلم است این است که ایشان تنها متصرف ملک بوده و ظاهر در این است که فقط او طرف دعواست و هیچ مدرک دیگری که این اصل و این ظاهر را مخدوش کند ارایه نشده است لذا صرف ادعای فوت و یا حتی بر فرض صحت ادعا به صرف ارایه گواهی فوت نسبت به شخصی که اصلا طرف دعوا نبوده نمی تواند موجب قرار عدم استماع باشد. با عنایت به دفاعیات پیش گفته رای معترض عنه به استناد بند ج و ه ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی شایسته تایید نیست. مع الاوصاف با توجه به موارد فوق و با عنایت به اینکه دعوا به طرز صحیح طرح شده و تنها متصرف ملک طرف دعوا قرار گرفته و چنانچه دیگر اشخاصی در رای احتمالی زیان ببیند می توانند به عنوان ورود ثالث یا معترض ثالث در قضیه اعتراض خود را مطرح کنند و تجدیدنظرخوانده وکیل آنها محسوب نمی شود و همچنین با توجه به اینکه اسناد عادی ارایه شده مورد تردید بوده و هست و اینکه دادگاه محترم با همان دلیل نخست یعنی فوت شخصی که سال ها قبل قراردادی داشته که معلوم نیست آیا با مالک این ملک بوده یا با شخص دیگری آن را منعقد کرده و در این باره تحقیق به عمل نیامده نسبت به صدور قرار عدم استماع اقدام ورزیده اند، نافی تکلیف استماع دادخواهی اشخاص توسط دادگستری است و استدعا داریم در این مرحله عنایت شود حداقل اگر قرار است قراری صادر گردد با احاطه کامل به همه جوانب موضوع باشد و پس از انجام تحقیق کافی صورت گیرد، لذا نقض قرار صادره مورد استدعاست».
دادگاه تجدیدنظر بعدر از رعایت تشریفات دادرسی، قرار صادره را نقض و مبادرت به انشای دادنامه شماره ۱۴۰۳۶۸۳۹۰۰۱۱۴۵۸۰۴۷ مورخ ۲۹/۰۷/۱۴۰۳ می نماید:
«تجدیدنظرخواهی ………. به طرفیت آقای …… نسبت به دادنامه شماره ۰۰۱۴۰۶۸۳۹۰۰۰۷۵۲۳۳۴۸-۲۸/۰۵/۱۴۰۳ شعبه ۵۸ دادگاه عمومی تهران که طی آن راجع به دعوای تجدید نظر خواهان به خواسته تخلیه یک باب مغازه جزئی از پلاک ثبتی ….. فرعی از ….. اصلی واقع در تهران ،خیابان ……… با این استدلال که سر قفلی و اجاره نامه مغازه مورد نزاع با آقای مراد …. منعقد شده که مرحوم شده است و دعوا بایستی به طرفیت ورثه آن مرحوم طرح گردد، دعوا را قابل استماع تشخیص نداده و قرار عدم استماع آن را صادر نموده، وارد است و دادنامه تجدید نظر خواسته شایسته تایید نمی باشد ،زیرا تجدید نظر خوانده در طول دادرسی نخستین و در پاسخ به دعوی تجدید نظر خواهی ادعای وجود ورثه ای غیر از خود ننموده است و تصرفات انحصاری و وراثت انحصاری خود را انکارنکرده است لذا مادامی که تجدید نظر خوانده ادعا نکرده که غیر از وی ورثه دیگری وجود دارند و ذی حق در مورد اجاره هستند ،موجبی برای صدور قرار تجدیدنظرخواسته نبوده و نیست بر این اساس دادگاه با قبول تجدید نظر خواهی مطروحه مستند به ماده ۳۵۳ قانون آیین دادرسی مدنی با اعلام نقض رای تجدید نظر خواسته پرونده را برای رسیدگی مجدد صرف نظر از نتیجه آن به مرجع محترم بدوی اعاده می نماید. این رای قطعی است. رئیس شعبه ۶۱ دادگاه تجدید نظر تهران مستشار شعبه۶۱ تجدید نظر تهران».
بند چهارم: نقد و نتیجه
رای به لحاظ نتیجه درست است اگرچه به لحاظ استنباط از اظهارات خوانده ادراک مرجع تجدیدنظر با دادگاه بدوی تقاوت هایی وجود دارد اما استدلال مرجع تجدیدنظر درست است. خوانده متصرف منحصر ملک است. از دعوای خلع ید قبلی با این استدلال که ملک به اجاره واگذار شده است آسوده گشته و حالا نمی شود با این استدلال که آن مستاجر من نیستم از دعوای دوم هم خلاص شود. درست این بود در دعوای نخست اگر او نمی توانست قائم مقامی و ذینفع بودنش را در قرارداد واگذاری سرقفلی اثبات کند، خلع ید صادر می شد. به هر حال این مهم مغفول مانده بود و راه عملی و کم هزینه بود که از مجرای همان استدلال مرجع تجدیدنظر وارد شد و دعوای تخلیه را مطرح کرد. خواندده مدعی است مستاجر پدرش بوده و مدارک درگذشت او را هم ارائه نداده است. ظاهر امر نشان می دهد اولاً واگذاری و اجاره محقق است. ثانیاً در دعوای قبلی مورد تایید قرار گرفته است. ثالثاً متصرف منحصر است و با توجه بر رای پیشین و اصل صحت رفتار مردم، وی منتقل الیه آن سرقفلی است. رابعاً در عقود تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ اصل بر اختیار مستاجر در واگذاری و انتقال منافع عین مستاجره است.
نتیجه اینکه خوانده مستاجر و متصرف ملک خواهان شناخته می شود مگر اینکه بتواند برای نقض فرض بالا دلیل بیاورد که در آن صورت هم یا باید شراکت دیگری با خود را به نحوی ثابت کند که شبهه ای در آن نباشد و یا اینکه منکر رابطه استیجاری شود که در این صورت ممکن است غاصب قلمداد شود. /امیرپویارشیدی