در عقد بیع، غبن فاحش خمس قیمت و بنا به فتاوی معتبر در مواردی عشر قیمت است و فراتر از این مشمول غبن افحش می شود و با شرط سقوط خیار غبن فاحش، غبن افحش ساقط نمی شود.
بیع، خیارات، خیار غبن، خیار غبن، خیار غبن فاحش، مصادیق
دادنامه: ۹۳۰۹۹۷۰۹۰۹۱۰۰۱۶۲ مورخ: ۲۴/۶/۱۳۹۳
خلاصه جریان پرونده:
در تاریخ ۱۴/۲/۹۲ ع.ق. علیه ف.و پ.ط. در دادگستری شهر بابک اقامه دعوی و درخواست رسیدگی و صدور حکم به فسخ معامله مورخ ۹/۱۲/۹۰ و الزام خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال پلاک ثبتی ………… اصلی واقع در صحرای اجکوئیه مقوم به مبلغ پنجاه و یک میلیون ریال با احتساب خسارات قانونی را کرده و در توضیح خواسته خود اظهار داشته که پلاک ثبتی اصلی مرقوم واقع در بخش ۴۶ یزد را به مبلغ صد و سی و پنج میلیون تومان به ف.ط. فروخته ام در حالی که قیمت واقعی آن دویست و بیست و پنج میلیون تومان بوده کمتر از بیست و چهار ساعت متوجه شدم که بیش از یک دوم ثمن معامله متضرر شده ام بلافاصله با او تماس و در حضور شهود آن را اعلام کردم ولی او فوراً ملک را بنام برادرزاده اش خوانده ردیف دوم انتقال داد درخواست جلب نظر کارشناس و فسخ معامله و الزام خوانده دوم به انتقال سند را دارد چون غبن فاحش بلکه افحش است آنچه که ساقط شده خیار غبن است و برای اثبات ادعا تصویر قرارداد عادی مورخ ۹/۱۲/۹۰ و اظهارنامه شماره ۱۳۴۵ – ۲۸/۱۲/۹۰ و نظریه کارشناسی را پیوست دادخواست خود کرده است ع.م. به وکالت از خواهان و ف.ع. و غ.ر. به وکالت از ف.ط. وارد دعوی شده اند شعبه اول دادگاه عمومی شهر بابک وقت رسیدگی تعیین و طرفین را به دادرسی دعوت کرده است و در تاریخ ۲۹/۶/۹۱ با حضور وکلای طرفین تشکیل جلسه داده است وکیل خواهان طی لایحه ای اظهار داشته است در این معامله به موکل ضرر خورده است و بر خلاف قاعده لاضرر است و قیمت فروش با قیمت واقعی تفاوت فاحش دارد. موکل هنگام فروش از قیمت واقعی بی اطلاع بوده است ولی خریدار کارمند شهرداری از قیمت اطلاع داشته است و به همین خاطر اسقاط خیار غبن را در قولنامه گنجانیده است موکل به قیمت غیرواقعی قصد فروش نداشته است و اسقاط خیار غبن هم در ضررهای متعارف است نه زیان فاحش لذا درخواست رسیدگی و صدور حکم به فسخ آن میشود وکیل خوانده دفاع کرده است که قرارداد با آزادی اراده منعقد و خیارات اسقاط و حتی خیار غبن فاحش و خواهان به همه شرایط آگاه بوده است و اگر قرار باشد در هر معامله شرایط درج و به آن عمل نشود معاملات دچار تزلزل میشود نه تنها قرارداد بین طرفین قطعاً منعقد شده بلکه وکالت در انتقال هم به موکل داده است. لذا درخواست رد دعوی خواهان میشود. پ.ط. اظهار داشته من طرف دعوی نمی باشم معامله بین ف. و خواهان صورت گرفته است. وکالتنامه رسمی شماره ۳۶۰۹۰ – ۹/۱۲/۹۰ دفتر اسناد رسمی شماره ….. شهر بابک هم پیوست پرونده گردیده و طی آن ع.ق. وکالت ضمن عقد خارج لازم و بلاعزل به ف.ط. درباره پلاک ثبتی ……… اصلی بخش ۴۶ یزد وکالت تامالاختیار داده است دادگاه سپس ختم رسیدگی را اعلام و طی دادنامه ۹۱۰۹۹۷۳۴۳۳۱۰۰۵۳۶ – ۲۹/۶/۹۱ پس از نقل خلاصه ادعا و مدافعات خوانده با استدلال به اینکه طرفین کاف خیارات را در قرارداد از خود ساقط نمودهاند دعوی فروشنده برای فسخ را قابل پذیرش ندانسته و مستنداً به مواد ۱۰ _ ۱۸۳ _ ۲۱۹ _ ۲۲۰ _۴۴۸ _۴۵۷ قانون مدنی و مواد ۵۱۵ _ ۱۹۸ _ ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بی حقی خواهان را از حیث فسخ معامله صادر کرده است و در مورد خوانده دیگر پ.ط. با توجه به انتقال ملک به او به طور رسمی دعوی را قابل استماع ندانسته و قرار عدم استماع صادر کرده است و به همین لحاظ دعوی الزام را متوجه خوانده اول تلقی ننموده و قرار رد آن را صادر نموده است. پس از ابلاغ رای و انقضاء موعد تجدیدنظرخواهی وکیل خواهان از آن فرجام خواهی کرده است. اعتراضات فرجامی وی خلاصه تکرار مطالبی است که در مرحله بدوی ایراد و در لایحه ای خود به تفصیل آورده و قبلاً درج شد و مجدداً به ضرر فاحش وارد به موکل و معامله او از روی بی اطلاعی و به بصیرت و کارشناس بودن فرجام خوانده استناد کرده است و اضافه کرده است که موکل قصد و اراده فروش ملک به قیمت غیرواقعی نداشته است بعداً متوجه غبن شده و به استناد آن اقدام به فسخ معامله کرده است اسقاط خیار غبن هم در مورد ضررهای متعارف بوده است نه غیرمتعارف در حالی که در این معامله ضرر هنگفت به وی وارد شده است و قیمت واقعی ملک در زمان معامله هم توسط کارشناس تعیین و پیوست دادخواست است. لذا درخواست رسیدگی و صدور حکم شایسته کرده است. وکیل قبلی خوانده ف.ط. بدون تسلیم وکالتنامه تمبر شده لایحه ی تسلیم کرده که قانوناً قابل ترتیب اثر نیست لیکن خود فرجام خوانده طی لایحهی خلاصه اظهار داشته است که با توجه به قرارهای صادره رای قابل فرجام نیست قرارداد بیع و آن عقد لازم است شرایط قانونی در آن رعایت و کافه خیارات اسقاط گردیده است حتی خیار غبن فاحش و رسماً وکالت در انتقال به من داده است. ادعای بی سوادی فروشنده مسموع نیست چون بدواً از طریق انتشار آگهی محلی ملک را به فروش گذاشته است و خود در محل کار من همراه فرزند ارشدش که عضو نظام مهندسی است ملک را با قیمت عادله فروخته است وجه قبل از تنظیم وکالتنامه به حساب او واریز شده اگر ناراضی بود وکالتنامه تنظیم نمی کرد قبل از من چندین نفر به او مراجعه و قیمت کمتر داده بودند و من به قیمت بالاتر خریدم چون در شهر بابک قیمت اراضی روزانه در حال تغییر است اکثر فروشندگان پس از چند روز نادم میشوند با توجه به اسقاط خیارات و انتقال رسمی و قطعی آن دعوی مردود است. درخواست ابرام دادنامه صادره میشود از سوی پ.ط. لایحه ای واصل نشده است پس از انجام تبادل لوایح پرونده برای رسیدگی به دیوان کشور ارسال و رسیدگی به آن در دستور کار این شعبه قرار گرفته است و لوایح طرفین در جلسه شور قرائت میشود.
هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهد:
رای دیوان
تصریح به خیار غبن در متن عقد منحصر به مرتبه ای از آن است که به آن مقید شده است و در صورت تحقق بیش از آن خارج از شرط سقوط است. به علاوه در تمام مراتب غبن ملاک در هر مرتبه از آن عرف در زمان معامله و اوضاع و احوال حاکم بر آن است و آن با رسیدگی قضایی معلوم می شود در متن قرارداد عادی مورخ ۹/۱۲/۹۰ تصریح به سقوط غبن فاحش شده است. فرجامخواه مدعی است که غبن افحش است. مصداقی از غبن فاحش خمس قیمت و بنا به فتاوی معتبر بعضاً عشر قیمت صدق می کند. فرجام خواه برای اثبات ادعا به نظر کارشناس استناد کرده است که در آن نظر به تاریخ ۲۴/۱۲/۹۰ قیمت ملک مورد معامله ۰۰۰/۴۰۰/۲۵۹/۲ ریال تعیین گردیده که در صورت صحت آن غبن افحش به اعلی مراتبه است و آن را با اظهارنامه به اطلاع فرجامخوانده رسانده است. علی هذا دادگاه باید به صحت و سقم ادعای فرجام خواه و دلایل آن در مورد تحقق غبن افحش رسیدگی کند و در آن دستور مواد ۴۱۷ و ۴۱۸ و ۴۱۹ قانون مدنی و موازین فقهی را که مبین مواد فوق الذکر است مدنظر قرار دهد لذا رسیدگی ناقص است مستنداً به بند ۵ ماده ۳۷۱ و ماده ۳۹۶ قانون مدنی دادنامه ی صادره به علت نقص رسیدگی نقض و رسیدگی بعدی با رعایت بندهای الف مواد ۴۰۱ و ۴۰۵ قانون مرقوم به دادگاه صادرکننده رای تفویض میگردد.
رئیس شعبه ۳ دیوان عالی کشور-مستشار غفارپور-شاملو
نقد:
در بررسی موضوع باید اراده متعاملین مدنظر قرار گیرد، به نظر می رسد بین غبن فاحش و افحش تفاوت است و اسقاط آن اراده ی جدی و ابراز شده می خواهد، لذا رای دیوان صحیح است.