چکیده:
در پرونده ای با موضوع تایید بطلان معامله دادگاه بدوی ظاهر قرارداد را دلیل صحت آن دانسته و خواهان را محکوم می نماید، پس از فرجام خواهی شعبه دیوان عالی کشور استدلال دادگاه را کافی ندانسته و بررسی دقیق موضوع بعلاوه اجابت درخواست کشف دلیل را تکلیف دادگاه به حساب آورده و رای فرجام خواسته را نقض می کند.
شرح پرونده:
خواهان اظهار می دارد در سال ۱۳۹۱ طی مبایعه نامه ای اقدام به خرید شش قطعه زمین از پلاک های ثبتی ۱۱۹ – ۱۲۰ – ۱۲۱ بخش ۱۱ تهران می نماید. بعد از مدتی متوجه می شود بخشی از زمینهای مورد معامله جزو اراضی ملی هستند، لذا اقدام به تنظیم دادخواستی با موضوع استرداد ثمن، اعلام ابطال معامله و …. مینماید. جلسه دادگاه تشکیل میگردد و طرفین دفاعیات خود را به دادگاه تقدیم میدارند. پس از جلسه دادرسی نامبرده به وکیل مراجعه و پیگیری پرونده را درخواست می کند. مبایعه نامه مستند خواهان به شرح زیر است:
«این مبایعه نامه در مورخ ۰۲/۰۹/۱۳۹۱ فیمابین خانمها و آقایان ***** از یک طرف که از این پس در این قرارداد فروشنده نامیده می شوند و آقای **** که از طرف دیگر از این پس خریدار نامیده می شود طبق موارد ذیل منعقد میگردد.
ماده ۱ : موضوع قرارداد :
واگذاری کلیه حق و حقوق باقیمانده متعلق به فروشنده در خصوص صلح نامه شماره **** بتاریخ *** در دفتر اسناد رسمی شماره *** به شرح ذیل:
- دو قطعه زمین به مساحت ۱۶۱۵۴ متر مربع از اراضی حاجی آباد
- دو قطعه زمین به مساحت ۲۱۷۴۶ متر مربع از اراضی حسین آباد
- دو قطعه زمین واقع در شمال سرچشمه خونی مشاعی حدود ۷۰۰۰ متر مربع
- حدود ۱۵ هزار متر مربع از اراضی دره بیدارک
که طی وکالت بلاعزل شماره **** دفترخانه *** واگذار گردید.
در ضمن مبایعه نامه های وراث *** به نامهای **** نیز که به **** واگذار گردیده بود تسلیم خریدار گردید.
تبصره:
خریدار از کم و کیف مورد معامله اطلاع کامل داشته و پس از مدتی بررسی کامل و روئیت مورد معامله تصمیم بر خرید این حق و حقوق گردیده اند و پس از امضای این قرارداد، حق هرگونه ادعایی را در مورد این معامله از خود سلب و ساقط می نماید، مورد معامله به صورت کامل از لحاظ کم و کیف به رویت خریدار رسیده است.
ماده ۲ : ثمن معامله :
ثمن کل قرارداد ۰۰۰/۰۰۰/۰۰۰/۳۵ ریال معادل ۰۰۰/۰۰۰/۵۰۰/۳ تومان (سه میلیارد و پانصد میلیون تومان) که به صورت ذیل به فروشنده پرداخت می گردد:
- فی المجلس چک روز به تاریخ ۰۲/۰۹/۱۳۹۱ به مبلغ پنجاه میلیون ریال شماره *** بانک ملی
- یک دستگاه خودروی سواری هیوندای سوناتا و شماره شاسی به مبلغ نهصد و پنجاه میلیون ریال معادل نود و پنج میلیون تومان که اسناد تحویل فروشنده گردید و زمان نقل و انتقال رسمی خودرو با توافق طرفین معین خواهد گردید.
- یک فقره چک به مبلغ ده میلیارد ریال بشماره *** مورخ ۲/۱۲/۹۱ بانک ملی
- یک فقره چک به مبلغ دوازده میلیارد ریال بشماره *** مورخ ۲/۱/۹۲ بانک ملی
- یک فقره چک به مبلغ دوازده میلیارد ریال به شماره *** مورخ ۲/۲/۹۲ بانک ملی
ماده ۳: تعهدات فروشنده :
فروشنده موظف است در تاریخ ۲/۹/۹۱ در خصوص مورد معامله وکالت بلاعزل تام به خریدار تفویض نماید که ضمن تفویض وکالت اسناد ذیل به خریدار تحویل می گردد:
- استعلام از جهاد کشاورزی بشماره *** مورخ ۲۶/۷/۱۳۹۱ و کپی صلحنامه بشماره *** به تاریخ *** در دفتر اسناد رسمی بشماره ***
و با امضای این قرارداد خریدار اقرار به دریافت و تحویل این اسناد می گردد.
تبصره: فروشندگان اقرار مینمایند که پیش از تاریخ این قرارداد حق و حقوق ذکر شده در این قرارداد را کلاً یا جزئاً واگذار ننموده اند.
ماده ۴ : تعهدات خریدار:
خریدار متعهد میگردد که کلیه ی چکهای ثمن معامله را در سررسید پرداخت نماید و چنانچه هر یک از چکهای ثمن معامله منجر به عدم پرداخت و صدور گواهی عدم پرداخت گردد این قرارداد به خودی خود منفسخ می گردد و مبلغ یک میلیارد ریال ضرر و زیان تعیین گردید که این مبلغ به جز موارد ۱ و ۲ از ثمن معامله می باشد که به فروشندگان پرداخت خواهد شد.
توضیحات:
- در خصوص هرگونه نقل و انتقال اسناد رسمی غیرتفویض وکالت بلاعزل تام مذکور که تسلیم گردیده، فروشنده هیچگونه مسئولیت دیگری ندارد.
- با توجه به این موضوع که تحویل فیزیکی مورد معامله به طور کامل از طرف فروشنده بنا به دلایلی که خریدار از کم و کیف آن اطلاع کامل دارد، مقدور نمیباشد، خریدار با علم به این موضوع اقدام به انعقاد این قرارداد نموده است در نتیجه نحوهی تسلط فیزیکی در مورد معامله به عهدهی خود خریدار میباشد.
این قرارداد در ۴ ماده و ۴ صفحه و ۲نسخهی متحدالمتن تهیه و امضاء و مبادله گردیده است.»
دادخواستی که خواهان خود و بدون مشاوره وکلای دادگستری به خواسته مطالبه خسارت (اعم از خسارات دادرسی ، تشکیل پرونده تامین دلیل، حقالزحمه کارشناس ) به مبلغ ۶۳٫۶۰۰٫۰۰۰ ریال و استرداد ثمن معامله (الزام به استرداد ثمن عقد بیع پرداخت شده به شرح (از قرار ۵ میلیون تومان وجه نقد و یک دستگاه خودروی سواری هیوندا سوناتا به انضمام چکهای شماره **** و *** بانک ملی شعبه***) به انضمام خسارت تاخیر تادیه ثمن لغایت زمان اجرای حکم) به مبلغ ۱٫۰۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال و اعلام بطلان معامله (اعلام و تنفیذ بطلان عقد بیع مورخ ۰۲/۰۹/۱۳۹۱ بسبب مستحق اللغیر بودن مبیع و نقصان فاحش متراژ فروخته شده با وضعیت فعلی زمین) مقوم به ۲۰۱٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال و مطالبه خسارت (هزینهی تهیه نقشه مهندسی پلاکهای ثبتی شماره ۱۱۹ – ۱۲۰ و ۱۲۱ بخش ۱۱ تهران و…… بشرح دادخواست با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری مقوم) به مبلغ ۲۰۱٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال و مطالبه اجرت المثل اموال (مطالبه اجرتالمثل یک دستگاه خودروی سواری سوناتا وایاف ۲۰۱۲ تیپ۵ از تاریخ ۰۲/۰۹/۱۳۹۱ به انضمام خسارت تاخیر تادیه لغایت یومالوصول با جلب نظر کارشناس مقوم) به مبلغ ۲۰۱٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال؛ ارائه داده است به ترتیب زیر است:
« احتراماً با استحضار عالی میرساند که در تاریخ ۲/۹/۹۱ فیمابین اینجانب و خواندگان محترم عقد بیعی در خصوص واگذاری کلیه حق و حقوق موروثی ایشان مربوط به زمینهای مندرج در قرارداد طی پلاکهای ثبتی بشماره ******* بخش ۱۱ ثبتی تهران، منعقد گردید که پس از مدتی و کشف فساد معامله به ایشان رجوع کرده و درخواست استرداد ثمن و فسخ معامله را داشتم که در کمال ناباوری ایشان با به تعویق انداختن تعیین و تکلیف درخصوص وضعیت معامله اقدام به برگشت زدن چک موضوع بند سوم ذیل ماده ۲ قرارداد نموده و بر اساس گواهی عدم پرداخت صادره، اقدامات عدیدهی حقوقی را جهت اعلام فسخ قرارداد و مطالبه خسارت به انجام رساندند که منجر به اصدار دادنامه شماره ********* مورخ ۲۷/۱۰/۱۳۹۳ از سوی شعبه ۶۱ دادگاه محترم تجدیدنظر در تایید دادنامه شماره ********* مورخ ۱۹/۷/۱۳۹۳ شعبه ۲۱۲ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید مفتح تهران گردید. همانطور که از سطر ۲ صفحه ثانی دادنامه صادره از شعبه محترم ۶۱ دادگاه تجدیدنظر محرز و مشخص است در آن زمان قادر به اثبات مستحق اللغیر بودن مبیع نبوده و نتوانستم حقانیت خود را به اثبات رسانم، به همین منظور اقدام به تامین دلیل درخصوص اثبات ادعای خود نمودم که النهایه پس از اخذ استعلامات لازمه از ادارات و دوایر مربوطه، منجر به صدور نظریه کارشناس ثبتی به شماره *** مورخ ۲۹/۳/۹۶ شد.
همانطور که بالصراحه در بخش نظریه کارشناس قید شده ملی بودن پلاکهای ثبتی مورد معامله از سال ۱۳۸۰ به بعد محرز و مشخص است و تحت هیچ یک از عقود قابلیت انتقال به غیر را نداشته است. در ثانی متراژ مبیع در مبایعه نامه ۵۹۹۰۰ متر میباشد که پس از بررسی کارشناسی مشخص گردیده جمع مساحت هر سه پلاک معنونه ۵۸۸۴۴ متر و دارای نقصان ۱۰۵۶ متری می باشد. در خصوص اصالت سندی که خواندگان بر اساس آن مبادرت به انعقاد عقد نمودند (سند شماره *** صادره از دفتر اسناد رسمی شماره ** تهران) نیز کارشناسی اصالت خط الرسم توسط کارشناس منتخب به انجام رسید که به پیوست نظریه ایشان نیز تقدیم حضور گردید و متضمن نکات ذیل میباشد.
۱-سند مذکور فاقد شماره تاریخ و ثبت دفتر می باشد.
۲-مندرجات سند دارای تقارن زمانی یکسان و یکنواخت نبوده و شرایط تحریر و قلم متفاوتی داشته اند.
در راستای این موضوع نیز شکایت به اداره ثبت اسناد و املاک کل کشور نیز تقدیم شد طی نامه شماره ********* مورخ ۱/۷/۱۳۹۴ ، جهت پیگیری به محاکم قضایی راهنمایی شدم ولی طی بازرسی انجام شده و ملاحظه ی ثبت دفاتر دفتر اسناد رسمی شماره ** تهران توسط بازرس محترم سازمان ثبت اسناد و املاک محرز و مشخص گردید که سند مورد استناد فاقد اصالت می باشد. این موضوع نیز طی نامه شماره ** مورخ ۱۴/۷/۹۳ که در پاسخ سردفتر دفتر اسناد رسمی شماره *** تهران توسط کفیل دفتر اسناد رسمی ** تهران تحریر گردیده، مورد تایید قرار گرفته است.
لذا با عنایت به موارد فوقالذکر و توجه نظر به این موضوع که اساساً خواندگان مجاز به انعقاد قرارداد در خصوص پلاکهای ثبتی شماره ۱۱۹ – ۱۲۰ و ۱۲۱ نبوده و قانوناً اختیار تسلیم مورد معامله را نداشتهاند و همچنین متراژ مورد توافق نقصان فاحشی با وضعیت فعلی زمین های مذکور دارد، مستدعی است وفق مواد ۳۳۱ – ۳۳۶ – ۳۳۷ – ۳۹۰ – ۳۹۱ – ۳۹۲ – ۱۲۵۷ – ۱۲۵۸ – ۱۳۰۱ از قانون مدنی و مواد ۱۹۸ – ۵۱۵ – ۵۱۹ از قانون آئین دادرسی در امور مدنی حکم بر بطلان عقد منعقده ضمن الزام خواندگان به استرداد ثمن معامله، (از قرار پرداختی به شکل ۳ فقره چک های شماره **** عهده بانک **(موضوع تتمه ثمن معامله) و خسارت تاخیر تادیه ثمن لغایت زمان اجرای حکم، اجرت المثل خودروی سوناتا وای اف ۲۰۱۲ تیپ ۵ و جبران خسارات وارده نظیر هزینه های دادرسی ، تامین دلیل و جلب نظر کارشناس ، تهیه نقشه های مهندسی ملک ، حق الوکاله وکیل [؟] و تاخیر تادیه لغایت یوم الوصول را صادر فرمایید.»
همچنین خواهان به جهت مستند کردن ادعای خود دلایل زیر را ارائه داده و در پاره ای موارد هم تقاضای کشف دلیل می نماید:
«دلایل و منضمات دادخواست:
- درخواست جلب نظر کارشناس
- درخواست استعلام: ۱-اداره ثبت اسناد و املاک کشور و دفتر اسناد رسمی شماره ** تهران در خصوص اصالت سند وکالت شماره *** آن دفتر اسناد رسمی
- نظریه کارشناسی مورخ ۲۹/۰۳/۱۳۹۶
- مبایعنامه به شماره ۱ مورخ ۰۲/۰۹/۱۳۹۱
- پاسخ شکوائیه اداره ثبت که متضمن مخدوش بودن و وجود آثار پاک شدگی بر روی سند وکالتنامه میباشد به شماره *** مورخ ***
- استعلام اخذ شده توسط سردفتر دفتر اسناد رسمی شماره**** تهران از دفتر اسناد رسمی شماره ** تهران به شماره *** مورخ ۱۴/۰۷/۱۳۹۳
- نظریه کارشناسی مورخ ۲۱/۰۴/۱۳۹۶
- تصویر نقشههای ترسیمی توسط مهندسین (موضوع پلاکهای ثبتی شماره ۱۱۹ – ۱۲۰ و ۱۲۱ بخش ۱۱ تهران) به شماره ………………… مورخ ……………..
- رسید پرداخت حقالزحمه کارشناس ثبت به شماره ۱ مورخ ۲۹/۰۳/۱۳۹۶
- رسید پرداخت هزینه تشکیل پرونده تامین دلیل و فیش واریزی علیالحساب کارشناسان به شماره **** – **** مورخ ۲۰/۳/۹۶ »
متعاقب ثبت دادخواست دادگاه طی اخطاری به خواهان اعلام می نماید که خواسته های خود را تعیین نماید. لذا وی در مقام اجابت دستور دادگاه لایحه زیر را تقدیم می نماید:
در خصوص مبایعه نامه مورخ ۲/۹/۱۳۹۱ معروض می دارد که اینجانب با آقایان و خانمها **** و **** مبادرت به انعقاد عقد بیع نمودیم که متاسفانه پس از بروز مشکلات عدیده و حدوث اختلاف در مورد مراحل پیگیری امتیازات فروخته شده، نامبردگان اقدام به مطالبه الباقی ثمن مبیعی که مالاً قدرت تسلیم آن را نداشته و قانوناً دارای نقصان فاحشی نسبت به آنچه در مبایعنامه ذکر شده بود و النهایه بخشی از آن بدلیل ملی بودن اراضی مورد معامله اساساً قابل نقل و انتقال نمیباشد، نمودند و در نهایت با توجه به عدم پرداخت تتمه ثمن معامله اقدام به برگشت زدن چک و اعلام فسخ قرارداد نمودند.
علی ایحال با عنایت به این موضوع که قانوناً و عرفاً این قرارداد به سبب مستحق اللغیر درآمدن مبیع محکوم به بطلان بوده، بنده طی دادخواست مضبوط در این پرونده تقاضای رسیدگی به موضوع را تقدیم این شعبه محترم نموده ام و بدواً استدعای افزایش خواسته و صدور دستور موقت مبنی بر توقف عملیات اجرائی طی پرونده کلاسه ****** مطروحه در شعبه ** دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید مدنی را مستنداً به مواد ۹۸ و ۳۱۰ و ۳۱۶ قانون آئین دادرسی در امور مدنی دارم. بخشی از ثمن مبیع حینالعقد بصورت نقدی (۰۰۰/۰۰۰/۵۰) و الباقی به صورت یک دستگاه خودروی سوناتا ۲۰۱۲ با ارزش توافقی (۰۰۰/۰۰۰/۹۵۰ ریال) پرداخت شده که پس از ابطال عقد بیع میبایست مسترد گردد فلذا بدیهی است اجرت المثل ایام تصرف خودروی موصوف از زمان تسلیم تا کنون قابل مطالبه باشد لذا در این خصوص استدعای جلب نظر کارشناس تقدیم حضور گردیده است، درخصوص بحث مطالبه ی خسارت نیز چنین است که جهت اثبات حقانیت خود جبراً متوسل به محاکم قضایی به سبب تعیین کارشناس و تامین دلیل شده ام که هزینههای مربوط به آن (اعم از هزینه تمبر دادگستری تشکیل پرونده تامین دلیل و دستمزدهای تودیع شده ی کارشناسان) تقاضا شده است و النهایه در اوایل زمان انعقاد قرارداد بنده به پیشنهاد خوانده، به سبب ایجاد ارزش افزوده و قانونی بودن ادعاهای خود مبادرت به تهیه و ترسیم نقشه پلاکهای ثبتی مورد ترافع توسط کارشناسان و مهندسین مربوطه نمودم که در این خصوص با عنایت به عدم تسلم مبیع و بطلان عقد خسارتی من باب تسیب به اینجانب وارد شده که استدعای جلب نظر کارشناس در این خصوص جهت تعیین هزینه ی قانونی تهیه و ترسیم نقشه ها (با توجه به مکان قرارگیری پلاک های ثبتی که بعضاً کوههای شمال غرب تهران بوده و تماماً صعب العبور میباشند) و حق الزحمه ی شخصی اینجانب به دلیل پیگیری و تهیه نقشههایی که حدود ۶۰سال خواندگان نتوانسته بودند تهیه کنند را دارم.»
در وقت مقرر جلسه ی دادرسی تشکیل و خواهان لایحه ای دیگر به شرح زیر به دادگاه تقدیم می دارد:
«با عرض ادب و ارادت – احتراماً اینجانب **** (خواهان)، عطف به پرونده ی شماره کلاسه فوق الذکر که مقید به وقت رسیدگی یوم جاری راس ساعت ۹:۳۰ بطرفیت آقایان اردستانی و خانمها **** می باشد، در مقام خواهان به حضور رسیده و موارد ذیل را به جهت بیان واقعیت به استحضار میرساند.
۱-اعلام بطلان عقد بیع مورخ ۰۲/۰۹/۱۳۹۱
به استحضار آن عالی مقام می رساند که در تاریخ فوقالذکر بر اساس مبایعه نامه مورد تنازع که فی ما بین بنده و خواندگان تنظیم و تحریر گردیده، که متضمن فروش و واگذاری اعیان مستحدث به انضمام کلیه حقوق زارعانه، بذر و ریشه و درختان موجود و …… در پلاکهای ثبتی ۱۱۹ – ۱۲۰ و ۱۲۱ بخش ۱۱ ثبتی تهران (محدوده مرادآباد، حسنآباد و حاجیآباد) میباشد را به بنده فروخته اند که حین العقد مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۰۰۰/۱ ریال از بابت بخشی از ثمن معامله به نامبردگان پرداخت گردیده و مقرر شد تا الباقی طی چکهای ذیل به نامبردگان پرداخت شود.
- چک شماره **** عهده بانک ملی به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۰۰۰/۱۰ ریال
- چک شماره **** عهده بانک ملی به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۰۰۰/۱۲ ریال
- چک شماره ****عهده بانک ملی به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۰۰۰/۱۲ ریال
پس از انعقاد عقد بیع و امضای قرارداد، ضمن مراجعه به ادارات و دوایر مربوطه متوجه وجود ایرادات عدیده در پلاکهای ثبتی مورد معامله شده و پس از استعلام از آن ادارات مشخص گردید که: اولاً: سند معاملات نیم برگی به شماره **** تحریر یافته بر روی برگه شماره **** از سری «ز» دفتر اسناد رسمی ** اساساً فاقد وجاهت و جعلی می باشد که در این خصوص در دادسرای ناحیه ۵ تهران و شعبه ** بازپرسی پرونده تشکیل و دستورات مقتضی جهت بازرسی دفاتر و….. صادر گردید که نتیجه و گزارش بازرسی بازرس اداره ثبت به پیوست تقدیم حضور گردیده است. ثانیاً پلاک های ثبتی فوق الذکر جزو اراضی ملی بوده که در این خصوص نیز تامین دلیل توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت پذیرفته که مشعر بر این ادعا است و صراحتاً در صفحه چهارم نیز ایشان اعلام داشته که پلاک های ثبتی مورد اشاره پیش از سال ۱۳۸۰ جزو اراضی ملی اعلام شده و بدون اخذ مجوزات لازمه از ادارات و دوایر دولتی به هیچ شکل و تحت هیچیک از عقود اسلامی قابلیت نقل و انتقال را ندارد و همچنین متراژ موجود در فروخته شده طی بیعنامه بیشتر از مساحت پلاکهای ثبتی میباشد. با عنایت به بروز مشکلات عدیده ای که در راستای استیفای حقوق خود دچار شدم، به فروشندگان مراجعه نمودم تا این مشکلات را به صورت دوستانه و کدخدا منشی حل نمایم (چرا که تا آن زمان برای انجام امورات اداری-تهیه نقشههای رسمی و….. مقدار زیادی نیز هزینه پرداخت کرده بودم)، اما متاسفانه نامبردگان با سوء نیت مبادرت به برگشت زدن چک مندرج در مبایعه نامه نموده و با استناد به این موضوع تقاضای فسخ قرارداد را اعلام داشتند که که در مقام دفاع مراتب فوقالاشاره را در شعبه محترم ** دادگاه تجدیدنظر استان تهران اعلام نمودم که استدلال قضات محترم چنین بود «…… نظر به اینکه قرارداد در صورتی باطل است که فاقد یکی از شرایط اساسی برای صحت معامله که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی بیان گردیده است باشد یا اینکه مبیع مستحق للغیر درآید یا ثمن معلوم نباشد، نظر به اینکه تجدیدنظرخواه دلیلی که نشان دهد معامله انجام شده واجد شرایطی اساسی برای صحت معامله نمیباشد ارائه نشده است و نظر به اینکه در قرارداد استنادی ثمن معامله معین گردیده و مبیع نیز به روشن تعریف شده و فاقد هرگونه ابهاء و اجمال است. نظر به اینکه از ناحیه تجدیدنظرخواه دلیلی که نشان دهد تجدیدنظرخواندگان مالکیتی در ملک موضوع معامله ندارد ارائه نشده است. از این رو تجدیدنظرخواهی غیر وارد تشخیص داده و …» و بدلیل اینکه تا آن زمان درگیر پروسهی اداری جهت کارشناسی و اثبات ادعای خود گردیده بودم و اسناد مثبت ادعایی در دسترسم نبود موفق به اثبات بطلان این بیع نگردیدم.»
پس از جلسه دادرسی روند پیگیری پرونده توسط وکیل صورت گرفته و قبل از اعلام ختم مذاکرات لایحه زیر تقدیم دادگاه می شود:
«احتراما این جانبان امیرپویا رشیدی و پژمان حیدری به وکالت از خواهان پرونده کلاسه ***** ضمن تنقیح دادخواست تقدیمی موکل به شرح آتی دلایل ذی حقی موکل را به استحضار می رسانیم امید است که مورد عنایت قرار گیرد.
۱- با مداقه در شرح دادخواست که در آن موکل مدعی ملی بودن اراضی و عدم وجود حقی برای معامله است و از آنجا که اراضی ملی قابل تملک توسط شهروندان نیست، بخشی از خواسته ایشان ایشان اعلام بطلان یا تایید بطلان معامله به علت وصف ملکیت نداشتن بخشی از مبیع را خواسته اند لذا استدعا داریم با عنایت به ماده ۹۵ قانون آیین دادرسی مدنی توضیحات فوق مورد نظر قرار گیرد.
۲-موکل مدعی است بخشی از اراضی مورد معامله ملی هستند و هیچ حقی برای فروشندگان نسبت به آن اراضی قابل تصور نیست تا آنان بتوانند به استناد آن بیع کنند لذا چنانچه این ادعا صحیح باشد وفق مواد ۳۴۸ و ۳۶۱ قانون مدنی بیع نسبت به آنها باطل است.
۳-در دادخواست تقدیمی نظریه کارشناسی که متعاقب درخواست تامین دلیل اصدار یافته است به عنوان دلیل ابرازی ارایه شده است و موکل در بند یک و دو دلایل و منضمات دادخواست درخواست کشف دلیل به واسطه ی استعلام از ادارات ذی صلاح و نیز جلب نظر کارشناس داشته است که امیدواریم مورد اجابت قرار گیرد.
۴-در خصوص ایراد وکلای محترم خواندگان مبنی بر اینکه خواسته ی تایید بطلان بیع از اعتبار امرمختوم برخوردار است به استحضار می ر سانیم همانطور که خود ایشان ابراز داشته اند در یک پرونده ای موکل در مقام دفاع اعلام داشته که بیع به جهت مجهول بودن مبیع باطل است دادگاه تجدیدنظر نیز این دفاع را با این استدلال که دلیلی برای آن ارایه نشده است نپذیرفته لذا صرف نظر از اینکه دفاع مزبور یعنی ادعای بطلان به جهت جهل در موضوع معامله با دعوای فعلی متفاوت است در هیچ محکمه ای پیش از این دادخواست دعوایی تحت عنوان بطلان مبیع طرح نشده تا بتوان گفت دعوای فعلی از مصادیق بند ۶ ماده ی ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی است.
۵-ایراد وکلای محترم مبنی بر اینکه دیگر خواسته ها که عموما مطالبه خسارت هستند قابلیت استماع ندارند منطبق با هیچ اصول و یا مقرره ای نیست بلکه برعکس وفق ماده ۶۵ و ۵۱۵ آیین دادرسی مدنی می توان این خواسته ها را ضمن خواسته اصلی مطرح نمود.
۶-موضوع تبعیت امر حقوقی از کیفری به گونه ای که وکلای محترم مدعی آن هستند در پرونده موضوعیت ندارد زیرا قرار منع تعقیب مستند ایشان در خصوص شکایت جعل اصدار یافته که هیچ ارتباطی با پرونده حاضر ندارد.
۷-اسناد و خصوصاً صلح نامه ارایه شده نمی تواند دلیل موجود بودن مبیع باشد زیرا هیچ دلالتی بر مالکیت فروشندگان بر آنچه فروخته اند ندارد و صرفاً مبرز یک معامله هستند بنابراین دادخواهی از موکل نیاز به بررسی دلایل و از جمله درخواست کشف دلیل وی و امعان نظر حقوقی دارد.
به هر روی استدعا داریم دادگاه محترم به منظور احقاق حق به منظور ارجاع امر به کارشناسان و استعلام از ادارات ذی ربط از جمله اداره منابع طبیعی و اداره ثبت اسناد و املاک اقدام فرماید.»
دادگاه درخواست و استدلال وکلا را نمی پذیرد و به شرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید:
دادنامه
«در خصوص دعوی آقای **** با وکالت بعدی آقایان ۱-امیر پویارشیدی ۲-پژمان حیدری بطرفیت ۱- ** ۲-** ۳-** ۴-** با وکالت بعدی **** بخواسته ۱-اعلام بطلان معامله ۲-استرداد ثمن معامله به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۰۰۰/۱ ریال با احتساب تاخیر در تادیه ۳-مطالبه خسارت ناحیه تهیه نقشه مهندسی پلاکهای ثبتی ۱۲۱ و ۱۲۰ و ۱۱۹ از بخش ۱۱ تهران و مطالبه اجرت المثل یک دستگاه خودروی سواری سوناتا وای اف ۲۰۱۲ تیپ ۵ از تاریخ ۲/۹/۱۳۹۱ با جلب نظر کارشناس، دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین، نظر باینکه خواندگان بموجب قرارداد تنظیمی به کلیه حقوق زارعانه باقی مانده طی صلح نامه شماره **** صادره از دفترخانه اسناد رسمی *** نسبت به پلاک های مندرج در قرارداد را به خواهان واگذار نموده اند و عین ملک را به خواهان منتقل نکرده اند و معمولاً گرفتن حق مزبور مستلزم مراجعات به ادارات و عنداللزوم طرح دعاوی مربوطه خواهد بود و حتما دلایل و قرائن وجود داشته که خواهان با آگاهی از آن و احراز توانایی در خویش مبادرت به خریداری حقوق متصوره خواندگان نموده است و رای مبنی بر ملی بودن پلاک هایی که حقوق زارعانه آنها واگذار شده است ارائه ننموده است. لذا دادگاه بلحاظ فقد ادله اثباتی مستنداً به ماده ۱۹۷ قانون آئین دادرسی مدنی حکم به بیحقی نسبت به بطلان معامله و تبع آن سایر خواسته های مورد ادعای خواهان صادر و اعلام میدارد. رای صادره ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران میباشد.»
رای صادره موجب اقناع وجدانی وکلای محکوم علیه نشده و تسلیم به رای نمی شود، لذا به استناد لایحه ذیر از آن فرجام خواهی می نمایند:
«احتراما این جانبان امیرپویا رشیدی و پژمان حیدری به وکالت از **** محکوم علیه دادنامه شماره ******* مورخ ۲۰/۱۰/۱۳۹۶ صادره در خصوص پرونده کلاسه ***** شعبه ۲۱۶ دادگاه حقوقی تهران، که به تاریخ ۲۳/۱۰/۹۶ ابلاغ گردیده است، مراتب اعتراض و فرجام خواهی خویش را اعلام و ضمن بیان مختصری از ماوقع دلایل مقتضی نقض بودن دادنامه مذکور را به استحضار می رسانیم.
بند نخست: ماوقع:
موکل طی قرارداد عادی (پیوست شماره ۱) مورخه ۲/۹/۱۳۹۱ ، کلیه حق و حقوق متصوره فرجام خواندگان در چند قطعه زمین را ابتیاع می کند، در قرارداد مزبور تصریح می گردد که این معامله مستند به صلح نامه رسمی مورخه ۲۳/۱۱/۱۳۴۶ به شماره **** دفتر **(پیوست شماره ۲) و همچنین مبایعه نامه های عادی است، از این اوراق مشخص است که حقوق متصوره شامل مالکیت عین و دیگر حقوق از قبیل حق زارعانه و غیره است؛ به هر روی پس از مدتی موکل متوجه می گردد که بخشی از اراضی مزبور ملی است و حقی اعم از مالکیت یا غیر آن برای فروشندگان قابل تصور نیست؛ لذا از تادیه ثمن چند میلیاردی این معامله استنکاف می ورزد، همچنین طی پرونده حاضر درخواست تایید بطلان معامله را می کند. در فاصله ای بعد از معامله فرجام خواندگان هم به علت عدم پرداخت ثمن تقاضای تایید فسخ و اخذ خسارت به میزان یکصد میلیون تومان و نیز تملک میزان ثمن پرداخت شده در حین معامله را می نمایند که رای له آنان اصدار می یابد. النهایه موکل در پرونده حاضر که موضوعی جدا از دعوای فسخ دارد مدعی است با توجه به ملکیت نداشتن مبیع یا مورد معامله، معامله از ابتدا باطل بوده و به همین واسطه دادخواهی می کند که نهایتا منجر به صدور رای معترض عنه می شود.
بند دوم: دلایل اعتراض
۱-اولا استناد دادگاه به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی و اصل برائت از تعهد صحیح نیست زیرا در روابط قراردادی ظاهر بر این است که طرفین تعهداتی را به عهده گرفته اند، مثلا تعهدات بایع اعم از انتقال مالکیت، تسلیم مبیع، ضمان عهده، ضمان درک و غیره بر پایه همین قرارداد به وجود می آید و معامل می بایست ایفای تعهدات خود در این مورد را به اثبات برساند.
۲-استناد به ماده ۱۹۷ به شرحی که بیان شده با علل توجیهیِ حکم صادره در تغایر است، حتی اگر استنباط دادگاه محترم بدوی، صحیح فرض شود ماده قانونی مرتبط با موضوع، موادِ مربوط به قانون مدنی در مورد ایفای تعهد خواهد بود و نه ماده ۱۹۷ که بر اصل برائت از تعهد دلالت دارد، لذا دادنامه معترض عنه می تواند از مصادیق ماده ۳۷۳ قانون آیین دادرسی مدنی هم باشد؛ به هر حال برخلاف حکم ماده ۱۹۷قانون آیین دادرسی مدنی و استدلال دادگاه محترم هیچکدام از طرفین دعوا معترض قرارداد و وجود تعهد و یا حق نیستند.
۳-رای صادره خلاف موازین شرعی و از مصادیق بند ۲ ماده ۳۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی است و در هیچکدام از متون فقهی جواز معامله ای با وصف موجود نیامده و مفهوم ماده ۳۴۸ قانون مدنی هم چنین معامله ای را منع نموده است؛ با توجه به ملی بودن اراضی مورد معامله نه عینی برای بیع وجود خواهد داشت و نه حتی حق زارعانه ای، نظریه کارشناس دادگستری هم دال بر صحت این ادعاست، که دادگاه محترم نه به آن عنایت نموده و نه خود اقدام به کشف دلیل در راستای دعوای طرح شده کرده است.
۴-این استدلال دادگاه محترم بدوی مبنی بر اینکه (( حتما دلایل و قراین وجود داشته که خواهان با آگاهی از آن و احراز توانایی در خویش مبادرت به خریداری حقوق متصوره خواندگان نموده است ))، جای تامل دارد، اگر چنین باشد از این پس در قراردادها باید بگویم که تسلیم و تملیک مورد معامله از وظایف خریدار یا متعامل است زیرا حتما می دانسته که توانایی این کار را دارد وگرنه نباید معامله می کرد!!! قضات شریف عنایت دارند که نه فقه اسلامی و نه حقوق مستقر چنین تقسیر و برداشتی را برنمی تابد. افزون بر این با تایید این رویه هیچ دعوایی به جهت موجود نبودن مبیع نباید استماع شود، عدم وجود مبیع ادعایی است که باید بررسی شود و شایسته نیست در پاسخ به این ادعای متعامل و با استدلال یاد شده او را از احقاق حقش محروم نماییم. این استدلال در فرضی است که دادگاه محترم، مبیع را حق زارعانه صرف فرض نموده است.
۵-این استدلال دادگاه محترم که مورد معامله صرفاً حق زارعانه است خلاف ظاهر قرارداد می باشد زیرا اولا وفق ماده ۱ در قرارداد فی مابین کلیه حق و حقوق فروشندگان واگذار شده است و اگر معامله صرفاً راجع به حق زارعانه باشد، ذکر عبارت ((کلیه)) که از آدات عام است بی معنا می بود، ثانیاً در همان ماده و در ذکر مصادیق مورد معامله صحبت از عین اراضی است و نامی از حق زارعانه برده نشده است، ثالثاً در چهار صفحه قرارداد حتی یک بار هم از حق زارعانه اسم برده نشده است، لذا معلوم نیست چگونه در حکم صادره با قاطعیت و بدون هیچ استدلالی موضوع معامله فقط حق زارعانه عنوان شده است، رابعاً در مبایعه نامه تنظیمی صحبت از این گردیده است که مبیع به رویت خریدار رسیده است؛ در صورتی که می دانیم حق زارعانه قابل رویت نیست، خامساً در صلحنامه ای که مبنای قرارداد بوده اشاره به درخت و اعیان به عنوان مال الصلح شده است؛ با این وصف صرف نظر از استدلال دادگاه محترم در خصوص اینکه در معاملات خریدار خود تکلیف به تسلیم و تسلم و تملیک و تملک دارد، اساس تشخیص مبنی بر اینکه مبیع صرفاً حق زارعانه بوده است با اشکال اساسی مواجهه است افزون بر این بر قابل انتقال بودن حق زارعانه به غیر زارع هم اتفاق نظر وجود ندارد. لذا چنانچه مبیع شامل عین هم شود، معامله باید باطل گردد زیرا عین مبیع یا قسمتی از آن ملی شده و حتی در این موارد قواعد معامله فضولی هم حاکم نیست تا غیرنافذ باشند.
۶-به لحاظ رعایت اصول دادرسی و قواعد آمره و حقوق اصحاب دعوا هم، مطلوب قانونگذار عمل نشده است زیرا ارایه دلیل وظیفه خواهان و درخواست کشف دلیل حق اوست. در پرونده تحت امر از طرف موکل و همچنین این جانبان تقاضاهایی مبنی بر استعلام از اداره منابع طبیعی تقدیم گردیده اما اجابت نشده است.(پیوست شماره ۳)
۷-قسمتی از مبیع ملی اعلام شده است و قسمت دیگر در مالکیت فروشندگان نیست که قرار باشد بابت آن ما به ازایی دریافت کنند؛ در استعلام وضعیت ثبتی که از اداره ثبت به عمل آمده، اسامی مالکین غیر از فروشندگان است همچنین در ادامه آن پاسخ آمده است که ملک موردنظر به قطعات متعددی افراز شده و چنانچه قطعه خاصی مدنظر است اعلام گردد تا وضعیت آن ارسال شود، متاسفانه بدون هیچ توضیحی دادگاه محترم از ادامه روند استعلام مالکیت عدول کرده است، در صورتیکه دادگاه تکلیف دارد قبل از هر چیز وضعیت مالکیت مورد معامله را احراز کند در غیر اینصورت احکامی که صادر می شود خود موجب تضییع حقوق مردم و ایجاد بی نظمی در وضعیت نظام حقوقی املاک خواهد شد.
۸-دفترخانه شماره ۱۰۴۴ تهران هم وضعیت ملی شدن یا نشدن برخی پلاک های مورد معامله را از اداره منابع طبیعی و آبخیزداری شهرستان تهران استعلام می نماید و آن اداره در نامه شماره ۱۹۶۱/۴۷/۶۷/۹۵ مورخ ۱۷/۱۲/۱۳۹۵ بر ملی بودن آنها صحه می گذارد. تصویر این مکاتبه موجود است و صرفاً به علت مشکلاتی که در عمل برابر با اصل نمودن آن، به دلیل الکترونیکی بودنش وجود دارد به پیوست تقدیم نگردیده است اما چنانچه قضات محترم دیوان لازم و مقتضی بدانند تصویر مورد اشاره تقدیم خواهد شد.
۹-صلحنامه ای که مستند مبایعه نامه فی ما بین موکل و فروشندگان است هم مخدوش بوده و دارای اعتبار لازم نیست. این موضوع توسط دفتر تنظیم کننده به موکل ابلاغ گردیده است که روگرفت آن به پیوست لایحه تقدیم است.(پیوست شماره ۴)
۱۰-این استدلال دادگاه محترم مبنی بر اینکه گرفتن حق زارعانه معمولا مستلزم مراجعات به ادارات و عندالزوم طرح دعواست هم مطابق با عرف و مستند به قانون نیست، اتفاقا برعکس معمولا زارع متصرف است و مالک به جهت اینکه ملک خود را بازستاند حق زارعانه او را تادیه می نماید.
۱۱- استدلال دادگاه در خصوص اینکه رای مبنی بر ملی بودن پلاک های متنازع فیه ارایه نشده است هم نمی تواند مقبول باشد زیرا اولاً تشخیص اداره منابع طبیعی در مورد ملی بودن یک ملک مستلزم صدور رای و ابلاغ آن نیست ثانیاً آن اداره خود این اختیار را دارد که در راستای تشخیص خویش به اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اعلام کند که سند ملکی را که ملی گردیده ابطال نمایند و برای اینکار نیاز به مراجعه به دادگاه ندارد ثالثاً چنانچه رای هم باشد نهایتاً در اختیار مالک رسمی ملک قرار می گیرد و امکان دسترسی آن برای امثال موکل که با استناد به سند عادی معامله نموده اند وجود ندارد، با این وصف اتفاقاً تکلیف دادگاه بوده که در این مورد تحقیق نماید و کشف دلیل کند که متاسفانه انجام نشده است.
به هرروی و با عنایت به دلایل معنونه فوق استدعا داریم ضمن پذیرش فرجام خواهی نسبت به نقض دادنامه معترض عنه به استناد مواد ۳۷۱، ۳۷۳ و ۳۷۴ قانون آیین دادرسی مدنی و ارجاع رسیدگی به شعبه هم عرض و یا هر اقدام مقتضی دیگر بذل محبت گردد.»
در نهایت شعبه دهم دوان عالی کشور رای فرجام خواسته را نقض و به ترتیب زیر مبادرت به صدور رای می نماید:
«دادنامه فرجام خواسته به شماره ***** مورخ ۲۰/۱۰/۹۶ صادره از شعبه ۲۱۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران به دلایل ذیل قابل ابرام نمیباشد: اولاً دادگاه در حالی ادعای فرجام خواه مبنی بر مستحق للغیر بودن مبیع به لحاظ ملی بودن آن را مردود اعلام کرده است که از اداره منابع طبیعی محل راجع به ملی بودن اراضی علیرغم تقاضای فرجامخواه استعلامی ننموده است. ثانیاً طرفین دعوی راجع به سبق رسیدگی به دعوی انفساخ معامله و رد آن توضیح دادهاند لازم بوده دادگاه پرونده استنادی را مطالبه و خلاصهای از آن را در صورت مجالس منعکس نماید. ثالثاً علیرغم اینکه پاسخ استعلام ثبتی گویای مالکیت فرجامخواندگان (فروشندگان) نبوده است دادگاه مشخص ننموده است سمت مالکان رسمی و نقش آنها در نقل و انتقال چه بوده است و از این حیث لازم بوده با توضیح مجدد و ذکر نقل و انتقال و احیاناً پلاکهای فرعی استعلام مجددی به عمل آورد. رابعاً در استدلال دادگاه آمده که فروش فرجامخواندگان صرفاً بابت نسق زراعی بوده است لازم بوده از اداره کشاورزی محل راجع به وجود نسق برای مورث فرجام خواندگان و میزان آن استعلام به عمل آید. خامساً دادگاه به سند رسمی صلح استناد کرده است ضرورت داشت تحقیق مینمود سند صلح راجع به چه میزان از اراضی مورد معامله است و در صورتی که لازم بوده از نظر کارشناسی استفاده میکرد ضمن اینکه ابتدا راجع به ایراد اعتبار امر محکوم بها با مطالبه پروندههای مربوطه به ویژه پرونده انفساخ مشخص شود آیا همین دعوی با همین مشخصات بین طرفین رسیدگی شده و در این خصوص اظهار نظر دادگاه قبل از رسیدگی ماهوی ضروری است . بنا به جهات اشعاری رسیدگی دادگاه نخستین را ناقص تشخیص مستنداً به بندهای ۲ و ۳ ماده ۳۷۱ قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه فرجام خواسته پرونده را در اجرای بند الف ماده ۴۰۱ قانون مرقوم به دادگاه صادرکننده رای اعاده تا پس از رفع نقایص فوق رسیدگی مجدد و مبادرت به صدور رای شود.»