تأخیر در تحویل آپارتمان پیش فروش شده

گردشکار:

خواهان مبلغ چهل و سه میلیون ریال را به عنوان  وجه التزام قراردادی ۴۶ روز تأخیردر تحویل یک واحد آپارتمانی از دونفرخواندگان پرونده که پیش فروشندگان آن واحد بوده اند مطالبه می کند، افزون بر آن خواستارمحکومیت خواندگان به پرداخت خسارت تأخیرتأدیه آن مبلغ وجه التزام هم می شوند،  خواندگان در جلسه دادرسی دفاع می کنند که مبلغی هم که خریدار باید در هنگام تحویل پرداخت می کرده است حاضر نبوده و در واقع خلف وعده دوطرفه بوده است، پس مبلغی بابت خسارت تأخیر نباید پرداخت شود، همچنین در قرارداد وجه التزام برای “تعهدات” که دو تعهد مستقل بوده است تعیین گردیده است یکی از آن دوتعهد تحویل مبیع است و دیگری تنظیم سند، چون ادعای خواهان تأخیر اینجانبان در تحویل مبیع است حتی درصورتی که محکمه نظر بر تخلف قراردادی داشته باشد باید به نصف مبلغ حکم بدهد.

علی ای حال طی لوایح ذیل در برابر در توجیه دعوای خواهان دفاع به عمل می آید و نهایتاً رأی به شرح تصویر پیوستی صادر می شود.

الف: لایحه جلسه ذادرسی

با سلام

احتراما اینجانبان رویا پیری داریان و امیرپویا رشیدی به وکالت از ******* در خصوص پرونده کلاسه ۹۱۰۹۹۸۲۶۹۱۸۰۰۶۲۴ با توجه وقت دادرسی مورخه ۵/۱۲/۹۱ نکات ذیل را به استحضار میرسانیم، امید است مورد عنایت قرار گیرد:

۱٫خواندگان آقایان ***** و ****** به واسطه یک فقره قرارداد عادی به مورخ ۲۵/۱۰/۹۰ که تصویر مصدق آن در پرونده موجود است،متعهد گردیدند که یک واحد آپارتمانی را با مشخصات مندرج در قرارداد،حداکثر تا تاریخ ۳۰/۳/۹۱ به موکل تسلیم نماید(ماده ۵ قرارداد مذکور).

۲٫به موجب  بند ۹ ماده ۶ قرارداد،خواندگان موظف هستند در صورت تأخیر در اجرای هر یک از تعهدات قرارداد به ازای هر روز تاخیر مبلغ ۵۰ هزار تومان به عنوان  خسارت تاخیر در اجرای تعهد به موکل بپردازند.

۳٫خواندگان به استناد صورت جلسه تحویل مبیع که روگرفت گواهی شده آن نیز در پرونده موجود است،با تاخیری ۸۶ روزه اقدام به این امر نموده است و لذا به استناد مواد ۲۱۹،۲۲۱،۲۲۶ و ۲۰۳ قانون مدنی و حدیث شریفه “المومنون عند شروطهم” پرداخت مبلغ ۴۴ میلیون ریال به موکل الزامیست.

۴٫در تسری تضمینات بند ۹ ماده ۶ به تخلف از تعهدات مصرحه در ماده ۵،هیچگونه شبهه ای وجود ندارد،چرا که در غیر این صورت تعیین اجل در ماده ۵ قرارداد بی معنی خواهد بود.

۵٫پرداخت وجه التزام مذکور هم به واسطه اظهار نامه که در مورخه ۱۵/۱۰/۹۱ به آدرس قراردادی خواندگان ابلاغ شده است و هم به واسطه ابلاغ دادخواست مطالبه گردیده فلذا محکومیت ایشان به پرداخت خسارت تاخیر تادیه مبلغ وجه التزام هم از تاریخ مطالبه برابر تغییر نرخ رسمی شاخص بهای کالاهای اساسی وفق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مورد نظر است. (تصویر مصدق اظهانامه ابلاغی به پیوست تقدیم میگردد)

۶٫در مورد بند ۱۳ ماده ۶ این توضیح ضروریست که آنچه به داوری ارجاع شده صرفا اختلاف در کیفیت و اوصاف مبیع است و نه غیر آن و عرف مورد عمل در صنف بنگاه داران املاک موید این مطلب است.همچنین در این بند شخصی به عنوان داور در مورد اختلاف در وصف مبیع تعیین شده که نه تنها اهلیت ندارد بلکه فاقد شخصیت حقوقی است و در هیچ یک از قوانین ساریه واحد صنفی مشاور املاک دارای شخصیت حقوقی نیست.لذا با عنایت به مواد ۴۶۳،۴۶۱،۴۶۶ از قانون آیین دادرسی در امور مدنی و هم چنین عدم رضایت اینجانبان در تعیین داور  حتی در آن مورد خاص هم شرط مذکور باطل است.

لذا اصدار حکم شایسته مبنی بر محکومیت خواندگان به پرداخت وجه التزام قراردادی و نیز خسارت تأخیرتأدیه این مبلغ مورد استدعاست.

با سپاس

 ب: لایحه در پاسخ به دفاعیات خواندگان

باسلام:

احتراما اینجانب امیرپویارشیدی به وکالت از *******  خواهان پرونده کلاسه ۹۱۰۹۹۸۲۶۹۱۸۰۰۶۲۴  آن شعبه محترم ، با توجه به دفاعیات خواندگان درجلسه دادرسی نکات ذیل الاشاره را در خصوص موضوع پرونده به استحضار می رسانم امیداست مورد عنایت واقع گردد:

  • علیرغم تعیین مهلت جهت ایجاد سازش هیچ تماسی توسط خواندگان حاصل نشد فلذا عدم تمایل نامبردگان بر این کار استنباط می گردد.
  • دفاع خواندگان مبنی بر اینکه مقدار پولی که قرار بوده خریدار (موکل) در تاریخ تحویل پرداخت نمایدهم حاضر نبوده است ویا اینکه آپارتمان آماده تحویل بوده است به دلایل ذیل الاشاره قابل قبول نمی باشد:

الف –  موضوع قرارداد فی مابین ساخت ، تحویل و تملیک یک واحد آپارتمانی است و آنچه به صورت یقینی مشخص می گردد این است که آپارتمان مذکور در هنگام عقد آماده تحویل نبوده پس همین امر تا تاریخی که تحویل محقق گشته (۲۳/۶/۹۱) استصحاب می گردد (اصل استصحاب عدمی) پس اصل بر این است در تاریخی که قرار بوده این تعهد انجام پذیرد (۳۰/۳/۹۱) آپارتمان آماده تحویل نبوده است.

ب – با عنایت به عرف موجود یکی از مدارک بسیار مهمی که امروزه دلیل تکمیل و آماده تحویل بودن آپارتمان می باشد اخذ گواهی پایان کار از شهرداری است و هنوز هم این گواهی اخذ نگردیده است واگر غیراز این بود آن مدرک را در جلسه دادرسی ارائه می دادند، حال ، اینکه موکل آپارتمان را در مورخه ۲۳/۶/۹۱ پس از مضی ۸۶ روز آنهم بصورت ناقص تحویل گرفته اقدامی است , و این موضوع نافی حق وی بابت مطالبه جریمه تاخیری ۸۶ روزه بر اساس قرارداد نیست.

پ – مستفاد از قاعده مصرحه در قانون مدنی (ماده ۲۷۳) متعهد می بایست انجام تعهد خویش را به اثبات برساند و صد البته چنانچه آپارتمان مورد معامله آماده تحویل بود قطعا خواندگان محترم بر این امر اهتمام می نمودند ولی همانطور که مستحضر هستید هیچ دلیلی بر وقوع این تکلیف قانونی وجود ندارد.

ت – این ادعا که قسمت پولی که هنگام تحویل می بایست تسلیم می گردید حاضر نبوده و اینکه پس از تاخیر نیزآپارتمان موردمعامله را به جهت پرداخت آن قسمت از ثمن اجاره داده اند نیز قابل قبول نیست چرا که اولا خریدار به علت سکونت در خارج از کشور قصد سکونت در آنجا را نداشته وندارد و همین عمل اجاره دادن را در هر زمان می توانست انجام دهد و مستحضر هستید که با توجه به عرف محل و واقعیت بازار امکان اینکه حتی چند روز آپارتمانی برای اجاره ، خالی وبدون مستاجر بماند وجود ندارد ثانیا علیرغم اینکه در مورد آماده تحویل بودن آپارتمان اصل عدم ساخت آن استصحاب گردید ، در اینجا اصل ملائت متعاملین که در حقوق ما پذیرفته شده است برقرار می گردد ثالثا سیاق نوشتاری قرارداد هم که فلان مبلغ در هنگام تحویل پرداخت می گردد موید این واقعیت است.

ث – ناگفته پیداست که در قراردادهای اینچنینی موضوع اصلی قرارداد ساخت ، تحویل و تملیک موضوع معامله است و بدین سبب است که در عرف و قانون آنرا قرارداد پیش فروش آپارتمان می نماند و نه قرارداد پرداخت ثمن پس موضوع اصلی انجام تعهدات فوق الاشاره است و به تبع آن ثمن پرداخت می گردد و برای حفظ حقوق فروشنده تضمیناتی همانند مثمن برای ثمن هم در نظر گرفته می شود ولی آنچه موضوعیت دارد این واقعیت است که ابتدا باید موضوع معامله آماده تحویل باشد و سپس نوبت به پرداخت یا عدم پرداخت بهای آن برسد درخصوص ادعای خواندگان محترم سوال اینجاست که مادامی که آپارتمانی برای تحویل نبوده چگونه ادعا می فرمایند که خریدار هم آماده پرداخت آن مقدار از ثمن که می بایست در هنگام تحویل پرداخت می کرده ، نبوده است ؟؟

ج – به نظر می رسد با عنایت به صراحت مواد ۲۲۹ و ۲۴۱ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی که اولا در صورتی اخذ گواهی را لازم می داند که برای اثبات امری لازم باشد و ثانیا تعیین ارزش و تاثیر گواه را با دادگاه می داند و همچنین باتوجه به توضیحات فوق الاشاره و خصوصا عدم آماده بودن خواندگان محترم به جهت تسلیم آپارتمان در تاریخ مقرر ، تمسک به گواهی برای اینکه ثابت شود دو ماه بعد از آن تاریخ ، خریدار پول کافی برای پرداخت داشته یا نه تاثیری در روند دادرسی ندارد وصرفا موجب تطویل رسیدگی خواهد شد ازطرفی چون هنوز هم گواهی پایان کار فروشندگان حاضر نیست فلذا استدعا دارم به این جهت که گواهی گواهان واقعیت مسلم را تغییر نخواهد داد از این امر اجتناب شود.

۳ – در بند ۹ ماده ۶ قرارداد مقرر گردیده است که: «فروشنده مکلف است درصورت تخلف و تاخیر در اجرای تعهدات مبنی برتنظیم سند رسمی و تحویل مورد معامله به ازای هر روز تاخیر معادل مبلغ ۰۰۰/۵۰۰ پانصدهزارریال را بعنوان خسارت تاخیر در اجرای تعهد و در وجه طرف مقابل بپردازد . این خسارت مانع از الزام متعهد به انجام تعهد اصلی نیست . »

در خصوص این بند قرارداد اشاره به چند نکته مفید فایده است : اولا لفظ تعهدات که متشکل از دو تعهد یعنی تنظیم سندرسمی و تحویل مورد معامله است به صورت مطلق به کار رفته و مستحضر هستید که به لحاظ اصولی و منطقی قواعد عام مجموعی بر مصادیق مطلق هم حکمفرماست یعنی به ازای همه مصادیق یک حکم وجود دارد ولی به تعداد آنها تکلیف وبه عبارتی با امتثال همه برائت حاصل ولی حتی با امتناع از انجام یکی ، عمل به تکلیف مغفول مانده و ممتنع مستوجب عقوبت مقرراست مع الوصف با عدم انجام هریک از دو تعهد فوق الاشاره خواندگان محترم از انجام تعهدات خویش نکول ورزیده اند و مکلف به پرداخت روزانه ۵۰۰ هزارریال هستندونه نصف آن ولی چنانچه به جای لفظ مطلق ازلفظ عام «همه» استفاده می گردید حکم قضیه متفاوت بود، در آنصورت اصل بر عام استقراقی می شد و به ازای هر مصداق یک حکم وجود داشت فلذا حکم به تنصیف صورت می گرفت در صورتیکه در قراداد مورد اشاره چنین لفظی به کار نرفته است. ثانیا لفظ تعهد که در عبارت پایانی بند مذکور به صورت مفرد و بدین گونه بیان شده « …. بعنوان خسارت تاخیردر اجرای تعهد و در وجه طرف مقابل بپردازد . » موید همین مطلب است.

علی ایحال با عنایت به شرح خواسته در داخواست تقدیمی تقاضا دارم محکومیت مشترک خواندگان به پرداخت مبلغ چهل و سه میلیون ریال بابت جریمه وجه التزام مقرر در قرارداد بعلاوه خسارت تاخیرتادیه آن و وفق مقررات ،  از تاریخ مطالبه ( یعنی ۱۵/۱۰/۱۳۹۱ برابر اظهارنامه های تقدیمی و یا تاریخی که دادخواست ابلاغ گردیده است ) دستورات مقتضی را صادر فرمایید.

باسپاس

رأی دادگاه

لیلا کرماجانی

توضیح:

در خصوص پذیرش اصل وجه التزام شورا ادعای خواهان را درست دانسته و مبادرت به صدور رأی نموده است، درخصوص خسارت تأخیرتأدیه آن مبلغ دادگاه ادعا را موجه ندانسته و حکم به بی حقی داده است، در این خصوص نه می توان به طور قاطع گفت که نظر قاضی شورا اشتباه بوده و نه می توان درستی نظر را تأیید کرد، درواقع با توجه به اینکه وجه التزام خود ماهیت خسارت را دارد، حکم به پرداخت خسارت تأخیرتأدیه بابت آن به نوعی حکم به پرداخت خسارت ازخسارت محسوب می شود که در قانون آیین دادرسی قبلی به صراحت منع شده بود، امروزه با توجه به نسخ آن قانون و عدم تصریح در قانون جدید این اختلاف وجود دارد که آیا اخذ خسارت از خسارت قانونی است یا خیر؟ آن ها که قائل به جواز هستند می گویند با توجه با نسخ آن قانون و عدم تصریح در قانون جدید و پذیرش این اصل که مقنن همواره در مقام بیان است خسارت از خسارت هم نوعی از ضرر است که باید جبران شود پس منعی در اخذ این خسارت وجود ندارد، گروهی که اعتقاد برتحریم دارند می گویند که علی رغم نسخ قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۱۸ممنوعیت اخذ خسارت از خسارت از اصول حقوقی است و این عدم تصریح مقنن ناشی از بی دقتی تدوین کنندگان قانون بوده است، صرف نظر از درستی یا نادرستی هرکدام از نظرات به عقیده اینجانب امروزه اخذ خسارت از خسارت همانند ربح مرکب خلاف اخلاق حسنه است و جامعه گرفتن این نوع از خسارت را اخلاقی و مشروع نمی داند، لذا رأی مورد بحث فاقد اشکال قانونی است.